Las consecuencias de la burbuja inmobiliaria en España

Aunque algunas fuentes (especialmente del sector de la construcción) siguen negando que se haya producido un fenómeno de burbuja inmobiliaria en España (prefieren llamarlo “boom inmobiliario”), es comúnmente aceptado hoy por la mayoría que este país ha conocido unos años de locura urbanística, con una gran parte de las personas que pensaban que si los precios de las viviendas quizás no iban a seguir subiendo a un ritmo elevado, era una inversión segura, y no iban a bajar.

El sector de la construcción llegó a representar el 17% del PIB (y según algunas fuentes, su peso real en la economía era cercano al 40%), y una gran parte del crecimiento del mismo.

El propósito de este artículo no es buscar culpables, ya que la responsabilidad es de todos

• Las instituciones financieras (especialmente las cajas de ahorro) prestaron de forma demasiada laxa a personas que no ofrecían garantías suficientes.
• El Banco de España no fue suficientemente riguroso en su control de estas mismas instituciones financieras.
• Los gobiernos (nacional, autonómicos y municipales) solo quisieron ver en la construcción una oportunidad de desarrollo sin ver los riesgos de una expansión descontrolada.
• Los ciudadanos, que participaron de la fiebre compradora, endeudándose de forma exagerada sin pensar en las consecuencias, y a veces hasta metiendo en su hipoteca bienes de vida útil muy corta (viajes, coches).
• Las promotoras y constructoras, que en lugar de construir casas cuando tuviesen un cierto porcentaje de compras sobre planos asegurado, entraron en una espiral de especulación, llegando a ganar más dinero con la compra venta de suelos que con la promoción inmobiliaria.

Más bien, queremos mostrar lo que ha pasado, apoyándonos en unos pocos gráficos representativos.

En primer lugar, parece interesante comparar la evolución del parque de viviendas en España con la evolución de la población. Si cogemos como base 100 los datos respectivos de 1991, podemos comparar como han ido evolucionando ambos datos.

Evolución población y parque de viviendas en España, base 100: 1991

A finales del 2010, la población total residente en España había crecido un 19% comparando con 1991, mientras el parque de viviendas había crecido un 57%. Podemos ver como ya en 2001 había una diferencia significativa, y que fue aumentando cada año.

En 1991 teníamos 17,2 millones de viviendas por una población total de 39,4 millones de habitantes. 20 años más tarde había 27 millones de viviendas por una población de 47 millones. Solo a título de ejemplo, si hubiéramos mantenido la relación entre población y número de viviendas, solo se necesitarían 20,6 millones de viviendas. Esto por supuesto no significa que sobren 6 millones de viviendas, pero llama la atención, y hace pensar en lo obvio: año tras año se han ido construyendo demasiadas viviendas.

 ¿Por qué entonces los precios han seguido subiendo tanto tiempo?

Se han combinado muchos factores:

• La obsesión española por comprar una casa (más del 85% de las personas viven en una casa en propiedad, una de las tasas más altas del mundo).
• La idea (falsa en muchos casos) que alquilar es tirar el dinero y que comprar es algo seguro que se queda para siempre.
• Unos tipos de intereses históricamente bajos.
• Una flexibilidad excesiva de los bancos para dar créditos.
• Unas deducciones fiscales muy significativas.
• La práctica habitual de evadir impuestos pagando parte del inmueble en dinero negro.

Una burbuja económica es algo difícil de predecir e identificar. Y cuando se produce, puede seguir inflándose durante mucho tiempo hasta que alguien se pregunte: “¿De verdad esto vale tanto?” o no se pueda sostener más. A pesar del discurso oficial, la burbuja española empezó a desinflarse antes de la crisis financiera mundial. Dicha crisis, provocada por una burbuja del mismo tipo en EEUU por supuesto aceleró el final de la burbuja, ya que se contrajo el crédito y subieron los tipos de interés.

 Primera consecuencia: endeudamiento, paro y quiebra financiera

El problema principal de esta burbuja es que todos los actores han especulado de forma descontrolada y se han endeudado mucho más allá de lo razonable:

• Los municipios y las Comunidades Autónomas han usado el valor de los suelos recalificados para endeudarse de forma astronómica y construir macroproyectos urbanísticos.
• Las promotoras y constructoras, a pesar de la tremendas ganancias que obtenían, alentadas por la posibilidad de ganar aun más dinero han reinvertido esos beneficios en la compra de cada vez más suelo, endeudándose al máximo para tener un beneficio maximizado en el futuro.
• Los particulares han estado en dos grupos. Aquellos que no tenían vivienda principal y veían los precios subir cada vez más se han arriesgado a comprar endeudándose más allá de sus capacidades para asegurarse una casa de propiedad. Los que ya tenían una vivienda principal han comprado otros pisos, como inversión, pensando que era algo seguro, y que podrían alquilarlos sin problemas.
• Las instituciones financieras prestaron a todos estos actores económicos, y para ello se endeudaron muy por encima de lo razonable, y se han auto engañado con el concepto de una subida infinita de los precios.

Se llega a un momento en el cual las viviendas construidas ya no encuentran compradores. Los precios empiezan a bajar. A esto se le añade la crisis financiera internacional y su efecto sobre el crédito.

De repente, todo el mundo se da cuenta que se ha llegado a una situación insostenible

• Los bancos se vuelven mucho más cuidadosos, se dan cuenta que el valor de los pisos ya no es una garantía suficiente, y dejan de dar crédito en las mismas proporciones que antes.
• Las constructoras ya no encuentran compradores a sus pisos, es decir que no consiguen dinero para pagar sus deudas, y frenan sus nuevas construcciones. Además, como los bancos no quieren aumentar el riesgo y dar más crédito, las más frágiles empiezan a quebrar.
• Se empieza a destruir empleo en la construcción, principal motor económico, y como la reducción del crédito es general, muchas otras empresas sobre endeudadas de otros sectores quiebran o despiden personal. El aumento del paro hace que muchas personas no puedan pagar sus hipotecas.
• Los bancos tienen que embargar cada vez más pisos y activos de promotoras (suelos, obra nueva en construcción y obra nueva acabada) y de particulares, lo que hace que reducen aun más el crédito y se alimenta una espiral negativa para todos.

Las consecuencias: en términos de precios

El mercado inmobiliario es un mercado muy poco líquido. Es decir que a diferencia de la bolsa, donde se puede vender una acción muy fácilmente, las transacciones inmobiliarias son muchas más difíciles. No existe un precio oficial, los bienes son todos diferentes, el comprador se lo piensa mucho, el vendedor tiene mucha dificultad a aceptar psicológicamente que su bien pierda valor. Por todos estos factores, las correcciones del mercado pueden tardar mucho tiempo. Influyen además otros factores como la actitud de los bancos respecto al stock de vivienda nueva embargado a los promotores.

La siguiente entrevista nos enseña mucho sobre la situación actual del mercado, y sobre tener paciencia tanto para comprar como para vender (si se puede).

En España se siguen vendiendo casas, y no pocas. El año pasado se vendieron 445 mil viviendas según el Colegio de Registradores. Eso es la mitad de lo que se vendía en 2005, pero representa un 5% más que en 2009. Sin embargo, hay que tomar en cuenta que las compras de 2010 se vieron afectadas por el fenómeno de anticipación de compra para seguir beneficiándose de las deducciones fiscales.

Las burbujas siguen varias etapas, como podemos ver en este interesante gráfico. Vemos como después de la atención mediática por una inversión en concreto, se produce una fase de entusiasmo popular, seguida de una fase de avaricia, y finalmente de autoengaño, que provocan que cada vez haya más compradores peores informados que empujan los precios a niveles altísimos, muy por encima del valor intrínseco del bien.

Pero en un momento dado se produce una toma de consciencia, y los precios empiezan a bajar. La primera reacción es de negación de la realidad, lo que hace que los precios bajen relativamente poco. Pero poco a poco gana terreno el miedo, y las personas intentan vender rápidamente antes de perder más, del miedo se pasa a la capitulación y a la desesperación, lo que puede provocar que los precios bajen incluso más que el valor intrínseco. Finalmente, se produce un regreso a la normalidad.

Gráfico completo en Fotocasa.es

Es difícil saber en que etapa estamos, pero muchas personas (entre las cuales Borja Mateo) piensan que todavía no hemos visto la última fase de bajada, la del miedo, la capitulación y la desesperación.

Lo cierto, como se puede ver en esta interesante entrevista de un profesional inmobiliario, es que la situación todavía esta lejos de finalizar. Por motivos políticos, todavía no se ha hecho la gran limpieza en el sistema financiero, lo que sigue implicando muy poco crédito disponible y que el exceso de viviendas no se haya vendido.

 Consecuencias medioambientales e humanas

Para concluir este artículo, merece la pena ver el video del fundador de Idealista.com, Jesús Encinar, sobre las consecuencias de la burbuja en  la ciudad de Ávila. Por desgracia, es solo un ejemplo de lo que ha pasado en todo el país, y todavía más en las costas.

Algunos consejos para el futuro

Se han hecho algunos cambios positivos, como quitar la reducción fiscal por compra de vivienda (es más perjudicial para el comprador que beneficiosa, porque tira los precios a la alza). Pero queda mucho por hacer, como por ejemplo luchar contra el uso de dinero negro en las transacciones. Muchas personas creen que se ahorran dinero en impuestos, pero el efecto real es idéntico a lo que pasa con la reducción fiscal: este “ahorro” permite pagar más para los pisos, lo que hace que los precios suban más.

Otra medida efectiva sería incentivar las hipotecas a tipo fijo, para abaratarlas y asegurar una mayor estabilidad económica para los compradores de casa, que hoy en día viven pendientes del Euribor. También habría que obligar a los bancos a no prestar más del 80% del valor oficial de la transacción de venta (y no basarse sobre el precio de tasación, que suele estar mucho más alto que la realidad del mercado).

Y finalmente, hay algo que no se puede plasmar en las leyes, es que todos los actores tengan sentido común y no se endeudan más de lo que puedan asumir.

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