Plan de negocio para montar una empresa de alojamiento turístico

La revolución aportada por empresas como Airbnb, Homeaway o Booking ha provocado un cambio en las reglas del juego del turismo, pero también una ola de nuevas reglamentaciones. Montar una empresa de pisos turísticos sigue siendo una oportunidad de negocio muy interesante, a condición de que se planee de una forma inteligente y por supuesto, legal. Vamos a ver como plantar el plan de empresa para alquiler vacacional.

Ha llegado el tiempo de la legalidad

Hace unos años, debido al vacío legal, cualquiera podía poner un alojamiento en alquiler en algunas de las plataformas de la economía compartida. Muchas personas lo vieron como una oportunidad para conseguir ingresos extras, y la aprovecharon, en muchos casos sin declarar los ingresos correspondientes ni tomar en cuenta las posibles molestias para los vecinos.

En algunas ciudades muy turísticas, el uso masivo de esos alojamientos llevó a una deriva con problemas para la convivencia, competencia desleal para la hostelería tradicional y la elusión de impuestos. El estado, las comunidades autónomas y muchos ayuntamientos tomaron cartas en el asunto y promulgaron leyes y reglamentos para definir mejor los contornos del alquiler vacacional.

Por esos motivos, está claro que lo primero que tiene que analizar un emprendedor que quiere montar un negocio de pisos turísticos es la regulación en la ciudad y de la comunidad autónoma. En la mayoría de las grandes ciudades se pide ya tener una licencia de apartamento vacacional, que a su vez implica cumplir unas condiciones que varían según los lugares pero que son bastante estrictas.

Conocer muy bien la legislación local es fundamental para luego escoger los posibles alojamientos que se pueden comprar o alquilar a largo plazo para transformarlos en viviendas turísticas.

Evolución del mercado

En los últimos años, el número de pernoctaciones en alojamientos turísticos en España ha ido aumentando de forma notable, tal como se puede apreciar en los datos del INE:

  • 2014: 66,4 millones
  • 2015: 68.5 (+3%)
  • 2016: 74,8 (+9%)
  • 2017: 78,1 (+4%)
  • 2018: 73,4 (-9%)

Sin embargo, en 2018 la bajada ha sido importante, y habrá que analizar si es un cambio de tendencia o una variación puntual. Pese a todo, aun cogiendo como referencia un precio conservador medio de 30€ la noche, estamos hablando de un mercado estimado de 2.100 millones de euros al año, donde un emprendedor hábil puede sacar una buena rentabilidad.

Rol del promotor

Cuando se plantea un negocio de este tipo, en muchas ocasiones el promotor piensa que la mejor forma de gestionar las cosas es ocuparse el mismo de todo, para ahorrar. Es decir, el responsable de la vivienda turística se encarga de abrir la puerta y entregar las llaves a los huéspedes, de limpiar el piso y cambiar las sabanas entre cada estancia, y de estar disponible para cualquier emergencia que los turistas puedan tener con la vivienda. Es una forma de plantearlo, pero este tipo de planteamiento es muy conservador y finalmente poco rentable.

En realidad, las tareas de limpieza o de la acogida de los huéspedes requieren mucho tiempo y disponibilidad y tienen poco valor añadido. Pueden ser fácilmente subcontratadas, de tal forma que el promotor pueda dedicar su tiempo a nuevas oportunidades de negocio, principalmente abrir otros pisos turísticos u gestionarlos por cuenta de terceros.

Eso es un elemento importante. En un plan de empresa para alojamientos turísticos plantearse el negocio como tal, de forma ambiciosa y más allá de un autoempleo limitado a una vivienda donde el promotor se encarga de todo.

Perfil del promotor

Del apartado anterior se deduce que no es tan importante tener un perfil comercial y un buen trato con los huéspedes para ser un buen promotor de este tipo de proyecto, porque precisamente el promotor no va a estar en contacto con los viajeros. Quizás el mejor perfil sea de una persona con un buen conocimiento del mercado inmobiliario y buenos contactos, para poder escoger las mejores viviendas. Por supuesto, también es fundamental tener un conocimiento del sector turístico, para escoger zonas con potencial de desarrollo.

Competencia

Los pisos turísticos tienen muchos competidores, algunos clásicos y otros que no juegan necesariamente de acuerdo a las reglas.

  • Los hoteles son los competidores más habituales. Sin embargo, normalmente la clientela de pisos turísticos es algo diferente. Buscan un sitio más económico que un hotel, con la posibilidad de cocinar en el alojamiento para no gastar mucho en restaurantes.
  • Los hostales representan otro tipo de competencia. Son más económicos, pero ofrecen menos privacidad y no permiten cocinar.
  • Todavía hay muchos pisos en alquiler vacacional que no tienen licencia y operan al margen de la ley, representando una competencia desleal para un negocio registrado con licencia. No pagan los mismos impuestos, y como aparecen en portales generalistas, los viajeros no necesariamente saben que se trata de pisos que no cumplen la normativa.
  • Los alojamientos rurales pueden representar una competencia indirecta.
  • Finalmente, la principal competencia son los otros pisos turísticos regulados de la zona. El sector se está profesionalizando mucho y hay empresas con una oferta muy amplia.

Perfil del cliente

Según los datos del INE, el 63% de los viajeros que usaron pisos en alquiler turísticos en los últimos 12 meses eran extranjeros. El grupo más importante son los británicos, que representan el 22% de todos los usuarios de alquiler turístico y el 34% de los extranjeros. Les siguen los alemanes (11% de los extranjeros), los franceses (7%) y los holandeses (6%). De hecho, países pequeños pero con un nivel de vida alto, como Suecia, Noruega o Finlandia, mandan un gran número de turistas a España cada año, seguramente en busca del sol.

Este dato es muy importante para el planteamiento del negocio, ya que implica tener un buen dominio del inglés y tener estrategias para dar a conocer el alojamiento en los países de origen de los clientes.

Modelo de negocio

Cuando se plantea el plan de negocio de una empresa de alojamientos turísticos se puede optar por al menos tres grandes estrategias:

  1. Comprar los pisos y ponerlos en alquiler vacacional. La ventaja de este sistema es que da una rentabilidad alta, pero como contrapartida aumenta mucho la inversión inicial y limita el crecimiento del negocio.
  2. Alquilar los pisos a terceros, con una cláusula que permite subarrendar. En este caso, la inversión inicial es mucho menor, pero el margen es bastante más estrecho. Incluso, se pueden dar periodos de pérdidas si la tasa de ocupación baja de un mínimo.
  3. Otra forma de trabajar es como comisionista de otros propietarios. En este caso, el promotor pone en alquiler pisos de terceros, a cambio de cobrar un porcentaje sobre las transacciones. Prácticamente no hay inversión inicial, se puede crecer bastante, pero los beneficios son menores.

La ventaja del sector, es que uno puede compaginar sin problema esos tres modelos de negocios. Los pisos propios dan la mayor rentabilidad, y las otras dos estrategias permiten hacer crecer el negocio y tener más ingresos que se pueden luego reinvertir en la compra de nuevos pisos.

Inversión inicial

Vamos a suponer que la empresa compra dos pisos de 2 dormitorios en Valencia, a reformar, en zonas intermedias, a un precio de 100.000€ cada uno. Sumando los impuestos y la reforma, el coste total sería unos 300.000€. Una ventaja de este tipo de negocio es que se puede financiar la inversión con una hipoteca.

Ingresos

Haciendo una estimación del importe diario que se puede cobrar según la temporada en una ciudad como Valencia, y calculando una previsión de ocupación mes a mes se puede hacer una valoración bastante acertada del potencial de un piso turístico. En el caso que hemos contado antes, se puede anticipar unos ingresos de unos 22.000€ anuales por alojamiento, contando con un piso reformado y una buena relación calidad precio que permita optimizar la ocupación. Es decir un total de 44.000€ para la inversión que mencionamos.

Gastos

Evidentemente, hay que tomar en cuenta varios gastos, especialmente la comunidad (800€ anuales), el IBI (500€ anuales), los seguros (400€ anuales), los suministros como agua, luz e Internet (1.600€ anuales) y pequeñas reparaciones (300€ anuales). A esos importes hay que sumar el tener que pagar a una persona para la limpieza y la entrega de llaves. En las estancias más cortas, se puede cobrar un importe adicional a los viajeros, pero por lo general esas cantidades serán un gasto, de unos 2.500€ anuales por piso. En total, unos 6.100€ de gasto por piso, o 12.200€ anuales en total en nuestro ejemplo.

Rentabilidad

De los datos anteriores se aprecia que un proyecto de esas características daría una rentabilidad anual de 31.800€ antes de impuestos en caso de aprovechar el alojamiento a plena capacidad. Es probable que al principio la rentabilidad fuese bastante más baja, alrededor de la mitad. Algunos de los costes más significativos son variables (limpieza, luz). No hemos considerado el coste de financiación de la inversión.

Una de las grandes ventajas de un negocio de estas características es que la inversión inicial no se pierde. Es decir, en caso de querer cambiar de actividad, se pueden vender los pisos, y como han sido reformados, es probable que se vendan a un precio muy similar a su coste inicial (reforma e impuestos incluidos), o incluso con plusvalía, siempre que se hayan comprado inicialmente en un mercado saneado.

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