Hace unos meses publicamos en el blog un ejemplo de plan de negocio para una empresa de reformas. Siguiendo en el mismo sector, en esta ocasión plantearemos el plan de empresa para una constructora, es decir una compañía que realiza edificaciones nuevas completas, y no solo obras de adecuación o reformas. También es importante destacar que hablamos de construcción, no de promoción inmobiliaria, aunque ambos conceptos van muy relacionados.
Diferencia entre una promotora y una constructora
En este plan de empresa vamos a plantear el caso de una constructora de viviendas, es decir la compañía que se encarga de la construcción del edificio planeado. Es una figura diferente a la de la promotora, empresa que busca un terreno apto para la edificación, lo compra, contrata los servicios de la constructora, y luego vende y entrega las viviendas a los compradores. Se puede decir que la empresa de construcción es simplemente un proveedor de servicio subcontratado por la promotora. Quizás más adelante preparemos un plan de negocio específico para promoción inmobiliaria.
Mercado de la vivienda nueva en España
Datos del INE
Después de los excesos de la burbuja inmobiliaria, España tuvo una fuerte corrección en el sector de la construcción, pero ahora se ha estabilizado, con un volumen de mercado alrededor de las 90 o 100 mil viviendas nuevas al año. Los datos del INE entre 2017 y 2021 muestran un crecimiento progresivo del número de transacciones. Parece más adecuado hacer una media entre 2020 y 2021, porque el parón de la pandemia probablemente atraso algunas entregas, provocando una cifra artificialmente baja para 2020 y alta en 2021. La media de los dos años da una cifra de 99 mil viviendas, un dato en la línea del crecimiento observado en años anteriores.
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | |
| Venta de viviendas nuevas | 83.240 | 91.716 | 92.946 | 83.561 | 114.030 | 116.751 |
Datos de DBK
Otra forma de valorar el mercado de la vivienda nueva en España es mirar informes sectoriales, como los que publica habitualmente la consultora DBK. En sus últimas notas de prensa, indicaba que en 2022 el mercado de la edificación de viviendas fue de 72.500 millones de euros en España, a comparar con los 64.890 millones de 2021.
¿Cuándo interviene la empresa constructora en el plan de edificación?
Creo que viene bien explicar brevemente los diferentes pasos que tiene la construcción de un edificio de viviendas, para entender qué papel tiene la constructora en todo el proceso.
Fase previa
Durante esa fase, que se conoce como prediseño, la promotora empieza por buscar un solar interesante para su proyecto. A continuación, hace un estudio de viabilidad de construcción y demanda, y empieza a tramitar las autorizaciones necesarias. Como podrás ver, es un proceso bastante burocrático, cuyo objetivo es garantista.
Cuando compra el solar, la promotora encarga a un estudio de arquitectura la realización de los informes y planos pertinentes para la construcción del edificio. Luego, la promotora presenta el proyecto en el ayuntamiento, junto con un estudio de seguridad y salud. La administración local valora el proyecto y emite la licencia de obra, si procede.
La empresa constructora entra en escena
Disponiendo ya del permiso de obra, la promotora puede ya encargar a la constructora la realización de las obras de edificación. La compañía encargada de la construcción tiene que supervisar y aplicar el plan de seguridad y salud. A esa fase se la conoce como ejecución de obra, y la constructora busca y contrata el personal necesario para llevarla a cabo.
Es importante destacar que las empresas de construcción suelen trabajar con una plantilla fija bastante reducida, y encontrar mano de obra para cada proyecto. Tiene mucha lógica, puesto que el volumen de actividad y las necesidades de personal pueden variar mucho según los proyectos.
Fin de las obras y entrega de la vivienda
Una vez terminada la construcción del edificio de vivienda, el trabajo de la constructora termina, pero la promotora todavía tiene algunas tareas que realizar. En particular, tiene que legalizar el edificio, y obtener la cédula de habitabilidad, documento imprescindible para que los nuevos compradores puedan empezar a vivir en sus casas, además de conseguir el alta de los diferentes suministros. Esos procesos administrativos pueden tardar unas semanas.
El perfil del emprendedor en el plan de empresa de una constructora
En todos los ejemplos de planes de negocio que tenemos publicados en el blog, siempre insistimos sobre la importancia de la adecuación entre el perfil del emprendedor y el proyecto empresarial. Con una constructora no es diferente. Algunos de los aspectos más importantes son:
- Un gran conocimiento del sector de la construcción. Se trata de una actividad donde hay mucha legislación y muchos aspectos técnicos. Es conveniente que un emprendedor que lance una empresa constructora tenga un amplio conocimiento en todas esas áreas.
- Gran capacidad de organización. Los proyectos de construcción involucran a muchos empleados, empresas subcontratadas, proveedores de materiales, plazos estrictos, condiciones climatológicas, etc. Para poder llevar a cabo una empresa de edificación es imprescindible ser una persona muy organizada.
- Una buena red de contactos. Conseguir contratos de construcción requiere tener acceso a los diferentes proyectos en marcha y adelantarse a la competencia.
Perfil del cliente
Los clientes de una empresa de construcción son generalmente de tres tipos:
- Empresas promotoras, que como ya comentamos planifican proyectos de construcción y se apoyan en constructoras para llevarlos a término.
- Otras compañías de edificación, que obtienen el contrato con una promotora y subcontratan parte de las obras de construcción a otras empresas.
- Particulares, cuando se convierten en autopromotores para construir una casa en un terreno de su propiedad.
Luego, dentro de estas tipologías de clientes, una empresa constructora se puede especializar de diferentes maneras:
- Convertirse en una compañía experta en un tipo de construcción: edificios de viviendas pequeños, medianos o grandes, casas individuales, pareados, etc.
- Especializarse en algún tipo de técnica o materiales. Por ejemplo, hay constructoras que se dedican a edificar solo edificios sostenibles, usando materiales ecológicos o que permitan minimizar el impacto medioambiental.
- Las empresas más pequeñas suelen limitarse a un ámbito local, mientras compañías más grandes se diversifican hacia otros mercados al nivel nacional o internacional.
Análisis de competencia en el plan de empresa de una constructora
España es un país con empresas de construcción internacionales potentes, con nombres conocidos como ACS, Acciona, Ferrovial, Sacyr, OHLA, o San José. Pero, para una pequeña constructora especializada en edificios de vivienda, no suelen ser una gran competencia. Es más, es más probable que sean potenciales clientes.
La mayor competencia procede de empresas pequeñas y medianas, que son muchas en España. Según los datos del informe de DBK citado antes, las diez primera constructoras españolas solo suman un 5% del volumen total de negocio. Es decir que se trata de un sector muy poco concentrado. Para preparar el plan de empresa de una constructora, habrá que investigar localmente cuales son los competidores principales.
Estimación de ventas de una empresa constructora para su plan de negocio
El sector de la construcción inmobiliaria funciona en base a proyectos y presupuestos, y la diferencia entre el nivel de actividad de un año y otro puede ser muy notable. A diferencia de muchos otros ejemplos de planes de empresa que publicamos en el blog, en este caso, consideramos que no tiene mucho sentido poner una cifra estimada. Recomendamos trabajar con proyecciones realistas en cada caso.
Inversión en equipos y herramientas
Debido a la forma de trabajar por proyectos, es bastante habitual que una empresa constructora limite su inversión a equipos imprescindibles y recurra o al alquiler, o a la subcontratación cuando necesita otros elementos. Por ejemplo, en algunas fases de la construcción se requieren camiones con hormigonera, pero no se suelen comprar, sino simplemente se contrata el servicio para los días necesarios.
De nuevo, el importe de la inversión en material varía en función de los proyectos planificados, no solo en función del importe de la obra, sino también de su tipo. Hay edificaciones que requieren más mano de obra y menos equipos pesados, y viceversa.
Principales costes para una constructora y beneficios
Si la constructora no se ha equivocado en el presupuesto que ha presentado a la promotora y no salen imprevistos, generalmente va a tener tres grandes partidas de costes y gastos que se van a restar a la facturación.
- Los materiales usados, que pueden representar alrededor del 50% del precio de la facturación, pero varía mucho según el tipo de obra y el coste de las materias primas del momento.
- La mano de obra suele representar alrededor del 40% de la facturación.
Cabe notar que, muchas veces, buena parte de los materiales y de la mano de obra en realidad son refacturados por empresas subcontratadas. Depende del modelo de negocio de cada constructora y del tamaño de la obra. En edificaciones pequeñas, por ejemplo, es más frecuente que la constructora contrate directamente a la mayoría de los trabajadores y compre los materiales. En proyectos grandes, se recurre más a empresas diferentes, generalmente especializadas por tareas.
- El 10% de margen restante sirve para pagar los gastos generales de la empresa y dar el beneficio de la actividad.
Si tiene el proyecto de montar una constructora, no dude en contactarnos para preparar su plan de empresa.
Otros planes de negocio:
- Plan de negocio tienda de muebles
- Plan de empresa taller de bicicletas
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